Huizenmarkten
In Nederland houdt het huidige kabinet vast aan het regeer- en gedoogakkoord
en herhaalt de afgelopen weken het mantra van ‘afspraak is afspraak’ en zegt
dat het rust wil op de huizenmarkt. Maar het probleem is dat die rust niet
alleen afhankelijk is van het nakomen van de afspraken tussen Rutte,
Verhagen en Wilders – die rust wordt verstoord door ontwikkelingen in de
markt zelf.
Recentelijk luidden een aantal Nederlandse banken de
noodklok en dat heeft met het toenemende besef te maken dat de situatie
op lange termijn niet houdbaar is. Zie hier
voor een kort overzicht van de situatie. En we hebben bij de Belgen een
lopend expiriment hypotheekrenteaftrek: “Hypotheekrenteaftrek
verdwijnt bij zuiderburen”. Ben benieuwd hoe de huizenmarkt in
Vlaanderen reageert de komende periode.
Minder vermogen, hoge schuld
Vandaag kwam het CBS uit met een artikel: “Vermogens
huishoudens opnieuw lager”. Onder vermogen wordt ook de over- of
onderwaarde van de koophuizen meegenomen.
En dat blijkt: “Het vermogensverlies is voor een belangrijk deel toe te
schrijven aan de waardevermindering van de eigen woning. Bijna zes op de
tien huishoudens bezitten een eigen woning. Begin 2011 was de
doorsnee-waarde van de eigen woning 233 duizend euro, tegen 237 duizend euro
begin 2010. De hypotheekschuld groeide van 156 duizend euro in 2010 tot 160
duizend euro in 2011. Ook de overige schulden stegen, van 37 tot 42 duizend
euro.”
Deze informatie is natuurlijk ook bekend bij de banken. En dankzij de
boekhoudregels kunnen ze de toestand een tijdje negeren, maar het wordt al
lastiger: “’Betalingsachterstand
hypotheken groeit‘ – Banken zien betalingsachterstanden onder
hypotheekbezitters oplopen. Banken zouden bovendien een toenemende voorraad
huizen in bezit hebben die ze wel willen, maar niet durven te verkopen.”
Britse, Amerikaanse huizen
Nederland staat overigens niet alleen met de discussie over de financiering
van koopwoningen (en de boekhoudregels van banken). Ook in het VK speelt
deze, al is dat op een iets andere manier:
“EU
plans raise home foreclosure risk - UK homeowners could face higher
mortgage costs and greater risk of foreclosure next year because of an
obscure clause in the bank capital directive being worked on by the European
parliament.
As part of a large reform package that seeks to make banks safer and
regulation more uniform, the draft directive declares that all European
Union loans must be treated as if they are in default when they are 90 days
in arrears. While this is common practice in much of the 27-nation bloc, it
would overrule UK rules that give retail mortgage borrowers up to 180 days.”
En ook in het nieuws vandaag: een rapport over huizenprijzen in de
engelssprekende delen van de wereld. En het relatief goed nieuws voor de
Amerikanen, maar niet voor hun tegenvoeters:
“Vancouver
Displaces Sydney as Second-Costliest Housing Market - Vancouver
displaced Sydney as the least-affordable housing market after Hong Kong
among large English-speaking cities, as home prices rose faster than
incomes, a study of 325 metropolitan areas worldwide showed.
Vancouver’s median home price of C$678,000 in the third quarter was 10.6 times
its median pretax household income of C$63,800, making the city “severely
unaffordable,” Demographia said in a report today.”
Voor macro-traders blijft de Australische huizenmarkt, dus: bankensector een
interessant onderwerp. Zie dit verhaal: “Hammer
Falls on Home Auctions in Australia as Market Stalls”
In het Demographia
rapport staat deze tekst:
"The Annual Demographia International Housing Affordability Survey’s rate
housing affordability, based on the Median Multiple – that is, the median
house price divided by the gross annual median household income of specific
urban markets, for the 3rd Quarter of the previous year.
The “median multiple” is a robust measure - essential for the basic
understanding of the structural health (or otherwise) of a specific urban
market. If housing prices exceeds 3.0 times annual household income (Median
Multiple), it illustrates that there are serious political impediments that
need to be addressed, to the normal supply of new housing on the fringes of
the specific distressed urban markets.”
In de VS zijn de prijzen na de huizenkrach weer ‘affordable’ geworden en in
Australie zijn ze te duur. Helaas worden (buiten Ierland) geen
ontwikkelingen in de eurolanden besproken.
Nederlandse huizen betaalbaar?
Maar als we via CBS gegevens een indruk willen krijgen voor Nederland dan
komen we uit op de breuk van 237 duizend euro (doorsnee-waarde woning, boven
genoemd) door 55,7 duizend euro (gemiddeld
bruto inkomen per huishouden, ofwel: 4,25. Dus hoger dan drie.
Ik gebruik gegevens uit 2010, vanwege de laatst beschikbare data op cbs.nl en
het zijn gemiddeldes, dus niet de precieze manier, maar toch: het bevestigt
de vermoedens.
Niet dat hier recentelijk nog lucht in de huizenmarkt geblazen is – dat was
vooral aan het eind van de jaren negentig het geval – maar een geknapte
vermogenszeepbel is altijd een vervelend langjarig fenomeen.
Jacob Jurg is verbonden aan AFS en
verantwoordelijk voor nieuws en research. De informatie in deze
column bevat geen individueel beleggingsadvies of aanbeveling tot het doen
van bepaalde beleggingen.
Volg de markten op Z24 Beurs
Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl